1192倍！公募REITs再創紀錄

衡水市时间:2025-07-05 08:18:12

1192倍！公募REITs再創紀錄

不到一個月，公募REITs的公眾認購倍數紀錄再次被打破。

2月12日，匯添富醫藥REIT公告認購申請確認比例，其中公眾投資者有效認購倍數達1192倍，創出曆史新高，刷新了此前資管濟南能源供熱REIT創下的813.44倍紀錄。

除了發行市場火熱，公募REITs在二級市場的表現也十分強勢。Wind數據顯示，截至2月12日收盤，中證REITs全收益指數今年以來已經上漲了8.86%，部分產品年內漲幅超20%。

公募REITs再創紀錄

2月12日，匯添富九州通醫藥REIT發布認購申請確認比例結果的公告，公告顯示，匯添富九州通醫藥REIT最終募集基金份額4億份，發售價格為2.895元/份，基金募集資金總額為人民幣11.58億元。

具體來看，該基金的募集由戰略配售、網下發售、公眾發售三個部分組成。其中，戰略配售初始發售份額為3億份，為本次基金份額發售總量的75%；網下發售的初始發售份額為7000萬份，占扣除戰略配售初始發售份額數量後發售份額的70%；公眾發售初始發售份額為3000萬份，占扣除戰略配售初始發售份額數量後發售份額的30%。

2月10日，匯添富九州通醫藥REIT正式開啟發售，其原定募集期為2月10日至2月11日，但由於公眾投資者認購踴躍，僅用一個交易日便的認購總量實現滿額，因此在2月10日晚間宣布提前結募。

2月12日，最終的配售結果公告，該基金的戰略投資者100%配售；網下投資者配售比例為2.015%，有效認購倍數約50倍；公眾投資者有效認購申請實際確認比例為 0.084%，有效認購倍數達1192倍，創出曆史新高。

在此之前，這一紀錄保持者是國泰君安資管濟南能源供熱REIT。今年1月9日，國泰君安資管濟南能源供熱REIT公告，其公眾認購最終認購比例僅為0.123%，認購倍數達813.44倍。

在業內人士看來，公募REITs頻頻“賣爆”，很大程度上源於其稀缺性和打新收益。分析師靳毅在《公募REITs正當時》研報中表示，從長期來看，在公募REITs常態化發行、稀缺性弱化、投資者認知提升的情況下，公募REITs市場必將逐漸回歸理性，打新策略有效性或將邊際弱化，但短期來看，打新策略勝率及賠率仍較高，政策及二級市場行情是現階段影響策略有效性的重要因素。

機構投資者認購踴躍

公開資料顯示，匯添富九州通醫藥REIT是國內的首單醫藥倉儲物流REITs產品，其中項目的發起人九州通集團是全國最大的民營醫藥商業企業，也是醫藥流通領域的領軍企業，原始權益人九州通物流作為醫藥行業的首家5A級物流企業，擁有規模龐大的醫藥供應鏈服務平台基礎設施，物流網絡資源覆蓋全國96%以上區域。

基於優質的底層資產，在此前的戰略配售階段，匯添富九州通醫藥REIT就頗受資金關注，參與戰略配售的機構投資者中，不僅有壽險、太平洋產險、泰康人壽、泰康養老等險資，還有、銀河證券等多家券商，以及華夏基金旗下專戶。

談及為何此次基金選取九州通東西湖現代醫藥倉儲物流中心作為底層資產時，匯添富九州通醫藥RETI擬任基金經理李心寧表示，主要有以下三點原因：

一是醫藥物流行業的未來比較可期。隨著中國老齡化的加深，民眾對於藥品藥械的購買需求持續攀升，這直接推動了醫藥物流行業的進一步發展，業務資源也會逐步向頭部優勢企業聚攏。

二是醫藥物流行業自身的行業壁壘較高，藥監局針對藥品藥械實施著較為嚴格的監管，業內企業必須具備高度的專業性來保障藥品質量的安全，同時還要兼顧運營的高效性，要滿足市場的一些即時需求並對成本進行有效控製。

三是九州通作為行業龍頭企業，積累了龐大且穩固的客戶群體，各項運營流程也打磨得較為成熟，公司有較為堅固的護城河。再加上現代醫藥倉儲物流中心的初始投資是比較高的，新進入者往往望而卻步。

“我們也是從九州通集團豐富的資產池中優中選優，最終選擇了曾經被評為全國十大國家智能化倉儲物流示範基地的東西湖現代化醫藥倉儲物流中心作為我們首批入池的底層資產。”李心寧說道，“從過去三年的運營情況來看，倉庫的運營表現良好，淨運營收益複合增長率超過6%，租金以及使用率的情況穩步上升，所以我們認為底層資產具備長期良好發展態勢。”

公募REITs開年漲勢強勁

除了發行市場火熱，公募REITs在二級市場的表現也十分強勢。

Wind數據顯示，截至2月12日收盤，中證REITs全收益指數今年以來已經上漲了8.86%，中金印力消費REIT年內大漲22.44%，華夏合肥高新REIT、華安張江產業園REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT等多隻產品漲幅超15%。

華夏基金分析稱，在經曆了2021年受到投資者追捧價格單邊上行，以及2022年、2023年的市場調整板塊和個券逐步分化後，2024年以來隨著底層資產經營趨穩，中國證監會發文允許計入OCI，保險和券商自營需求逐步恢複，債券收益率進入“2時代”，公募REITs的高分紅受到更多投資者關注，市場行情修複。

在李心寧看來，公募REITs基金的一大特點就是投資標的主要是具有穩定現金流的基礎設施資產，例如高速公路、汙水處理廠或者是產業園區，也包括匯富九州通醫藥REIT所投資的倉儲物流資產。

“公募REITs基金主要是通過資產運營所帶來的利潤來獲得資產的增值，同時也為投資者帶來收益，基金的收益與底層資產的運營情況息息相關，波動性相對而言也比較小。”她說道。

值得一提的是，政策也在支持公募REITs提質擴容，從而更好地服務實體經濟。證監會在2月7日發布的《關於資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》，便有兩條細則有關公募REITs，一是支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創園區等領域項目發行不動產投資信托基金（REITs），促進盤活存量資產，支持傳統基礎設施數字化改造；二是支持符合條件的健康、養老等銀發經濟企業股債融資，探索以養老設施等作為基礎資產發行資產支持證券和REITs。

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